项目企划方案

第一篇：来福士广场——凯德置地项目企划方案

来福士广场——凯德置地项目企划方案

来福士广场简介：

上海来福士广场是一座集51层甲级智能化写字楼、8层大型购物中心和2层停车场为一体的现代商业中心。该项目位于上海城市中心，紧邻人民广场和南京路步行街，靠近上海市博物馆和上海市政府。来福士广场地处浦西的交通枢纽位置，是3条地铁线路的交汇点。

来福士广场是上海最高的写字楼之一。黄金的位置，便捷的交通，周围林立的星级酒店和一览无余的城市风光都使来福士广场成为众多跨国公司的首选之地。

来福士广场购物中心已于2014年11月1日开业。凭借丰富的零售业管理经验，商场运营管理专家们已为来福士广场的每个楼面精心规划了相应的风格与主题。每个楼面的商铺都经营着相关商品，配合遍布商场的指示牌，顾客能享受极大的购物便利，而租客也从大量客流中获得商机。

来福士广场各楼主题：

地下1楼特色集市

1楼摩登精品

2楼流行服饰

3楼休闲服饰

4楼男性世界与运动

5楼运动生活天地

6楼美食广场

7楼健身与美容

来福士广场行销企划

1、定位

楼盘公开发售前，要做好充分的准备，要进行周密的策划，不打无把握之仗，不能匆忙上阵，持以简单、粗放的营销心态，一定要有十分的把握。因为楼盘在发售前，社会对此如之不多，不太了解，精心的准备，意味着已经具备了抢占市场份额的先机，如果准备不充分，将直接影响到楼盘的销售，也意味着将市场份额推向别人的怀抱。我们对于销售的意义要有一个准确的把握。

如何精心准备，楼盘公开发售前要注意以下几个问题：首先，物业在投放的市场中怎样选择目标群，即什么样的人会买这个楼。市场营销定位，消费阶层的选择，都离不开地区的经济环境，消费者的生活习惯、文化层次等等；其次，楼盘所在街区的功能、人群分布情况；第三，针对楼盘归属哪类功能、档次。弄清这几个前提，才能把握定位。

定位分以下几种内容：

1）市场定位。所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。例如：大型楼盘番禺丽江花园，在策划楼盘销售时，利用其具有吸引力的硬件，不仅立足于番禺本地消化，更放眼于广州市区，定价对人也有吸引力，结果取得了成功。即购买者为60％的广州市区人，30％的外地人，10％为番禺人。其中，包括了二次置业、休闲置业等投资者。

2）功能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此，在销售写字楼、公寓等物业时，功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3a、5a、智能大厦等，这都成为写字楼的重要卖点，而各个国家有各自不同的标准，一般来讲，5a即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全，就难于启动市场。中房集团开发的北京京瑞大厦、广州中房大厦在香港、国内销售时，都强调5a级，当时外商都很惊讶于中国大陆也有5a级的写字楼。随着消费者的日益成熟，对住宅也有了较高的要求。住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，住宅面积宽绰，采光良好，对消费者就有吸引力，也为其发展智力提供了条件。

3）专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家。

4）象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商，可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、名雅苑、白云堡、碧桂园，北京的龙苑别墅，美国的比夫利山庄等，都是这种自然选择的结果，也是开发商营造了象征性群体，通过购买、居住使之实现归属感、荣誉感、自豪感。

2、价格设定

一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：1、类比法：所推销的物业，应清楚在同等楼盘中属上、中、下哪种。2、成本法：物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度，是微利多销或高价高利润，这要根据发展商自身和市场情况确定。3、评估法：由专业地产评估师对楼盘进行全方位的评估后作出定价。无论哪种，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略：入市时比

较轻松，容易进入，能较快地启动市场。采用高价策略：为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。此法风险较大。

3、定价比例

一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1／2高度，多层一般3－4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8％，标准层以下每层下调0.5％。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30％。

用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10％左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5％之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。

商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三保以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50％。

4、概念的策划与引导

从某种意义上讲，买楼首先是买概念，这是人们在生活中越来越注重的 ……此处隐藏7687个字……议：形式一：购核酸8盒送4瓶

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形式二：购核酸6盒送4瓶

购核酸8盒送6瓶

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中秋节歌曲：

1、《岁月中秋》(德德玛) 2、《中国的月亮》(彭丽媛)(转载需注明来源WWW.) 3、《月满西楼》(安雯)

4、《花好月圆》(任贤齐) 5、《明月几时有》(王菲) 6、《十五的月亮》

7、《月亮代表我的心》 8、《月圆时节》(宋祖英) 9、《床前明月光》(梅艳芳)

10、《半个月亮爬上来》(民歌) 11、《但愿人长久》 12、《月亮船》(杨钰莹)

13、《弯弯的月亮》(吕芳) 14、《念亲恩》(陈百强) 15、《当归》(卢中强)

中秋节联谊会流程

9：00——片头曲

片头曲：倒计时5、4、3、2、1……

开场白9：00—9：05

八月红花似火，朵朵花蕊让我们激情燃烧,八月桂子飘香，累累硕果让我们心潮澎湃, 今天我们带着微笑，我们相聚在星城长沙，尽情享健康与快乐凝聚的时刻

尊敬的各位来宾、亲爱的中老年朋友：

大家，早上好!

欢迎您走进××健康家园参加今天的“迎中秋——一珍健康联谊会;本次活动是由××协会、××集团股份有限公司联合举办的。借此机会，请允许我代表××集团公司的全体同仁对您光临珍××健康家园表示衷心地感谢和热烈的你们!欢迎你们!

在这我想问大家一个问题，你们知道明天是什么日子啊，答对了9月14日是农历八月十五是我国传统的中秋节，中秋节是我国仅次于春节的第二大传统节日。关于中秋节又许多动人的故事,你比如 “嫦婀奔月,后羿射日”等等,但是我觉得我们中国的老百姓更多的是把中秋形容成团圆的意思,是啊,中秋之夜、月色皎洁所以又称为团圆节, 今天有这么多的朋友欢聚××健康家园就充分的体现出了团圆二字,下面让我们一同来认识一下首先欢迎来自宜昌的朋友 , 欢迎来徜徉的朋友, 欢迎来葛洲坝集团的朋友!还有来自中区xx单位的朋友!在这里请允许我们代表××集团公司的全体同仁祝在坐的每一位来宾朋友身体健康,中秋节快乐.合家欢乐! (鞠躬) 放礼花

我们都知道，中秋节又称团圆节，全家团圆，父母尽享天伦之乐，是每一位儿女的心愿。是的，要想现实这个心愿，最重要的前提就是使天下的每一位父母健康平安。作为发展健康产业的88人，始终以“立足生命科学、造福人类健康“为已任，为人类的健康事业做着不懈地努力。

9：10——9：15 一珍基因专题片

9：15——25中秋传说 (中秋传说共三个,请任选其一)

中秋节有悠久的历史，和其它传统节日一样，也是慢慢发展形成的，古代帝王有春天祭日，秋天祭月的礼制，早在《周礼》一书中，已有“中秋”一词的记载。后来贵族和文人学士也仿效起来，在中秋时节，对着天上又亮又圆一轮皓月，观赏祭拜，寄托情怀，这种习俗就这样传到民间，形成一个传统的活动，一直到了唐代，这种祭月的风俗更为人们重视，中秋节才成为固定的节日，《唐书·太宗记》记载有“八月十五中秋节”，这个节日盛行于宋朝，至明清时，已与元旦齐名，成为我国的主要节日之一。中秋节的传说是非常丰富的，嫦娥奔月，吴刚伐桂，玉兔捣药之类的神话故事流传甚广。

那为什么想拥有健康的人数那么多而真正能够达到健康的却有所减少了呢?我想这主要是疾病的困扰.那人为什么会得病呢?

咳!这个问题我想也是大家想问的，所以我们只有知道为什么会得病，才能够从根本上消除疾病。我想这也是世界各国长期致力于研究的问题，而今这个研究已取得了重大的突破：xx年4月15日，参与研究人类基因组计划的中美英日德法六国分别以不同形式向世人宣布人类基因序列图提前两年成功完成，这标志人类对疾病研究有了重大的突破。关于这个问题，世界各国都给予了重点报道，而我国中央电视台《焦点访谈》栏目，也给予了权威而详实的报道。

放碟《焦点访谈》

专家介绍9：25—9：30

通过短片，大家对基因又有了重新的认识，到底基因与我们的健康有着什么样的关系呢?这个问题还是需要专家帮我们来解答。为了给大家提供更好得服务,我们特别为大家邀请了来自于湖南省多位的医学专家和教授亲临活动现场,下面让我们一同来认识一下:

讲座9：30—10：00

在刚刚的介绍中，大家认识了来自中国健康教育协会健康教育专家、长沙市老年保健协会副秘书长、中医药大学主任医师向华林教授。向华林授在去年10月至11月和今年的6月期间曾受邀于辽宁、湖北、河北中国老年保健协会进行的巡回演讲，他精湛的演讲和前沿的科学理念受到了当地学术界和社会各界的广泛好评。向华林教授今天不仅来到现场，还为我们带来了一场最科学、最前沿的健康讲座，接下来奉献给大家的是一场精彩的知识讲座，讲座过后安排的是有奖知识问题的环节，我的问题都与讲座的内容有关，过一会儿我就要到台下观察，我看哪个叔叔阿姨在打盹儿，哪个叔叔阿姨没认真听讲，我就找他来回答问题，他要回答不上来，我就让他表演节目，当然他要回答上来了我有精美的礼品送上，这里，还要提醒我们的叔叔阿姨千万不要为了得到礼品，故意睡觉噢。(诙谐幽默)

接下来，让我们再次响起热烈的掌声，有请向华林教授上台，为我们带来精彩的健康讲座!有请向华林教授!

友情按摩操10：00----10：05

刚才我仔细的观察了一下我们的叔叔阿姨，发现大家听得都很认真，而且还有不少中老年朋友一直到在做笔记。那么究竟掌握了多少，我们过一会儿再来考大家。因为考虑到，大家听了半个小时的讲座，难免有些疲劳，所以现在我要带着我们叔叔阿姨一起活动活动，做一套友情按摩操。请大家再一次从座位上站起来，站起来之后我们先伸个懒腰舒服舒服。(来123) 后面一位叔叔阿姨将双手搭在前面一位中老年朋友的肩上，搭起我们的健康快车。(大家一起来)

第一节五指按摩肩部，五指五指揉一揉，捏一捏，五指五指用力按摩肩，

第二节空心拳捶背，捶捶肩呀捶捶肩，捶捶腰呀捶捶腰，上上下下，左左右右。

第三节掌心拍背，大家一起来，尽情扭动你们的腰肢，1234，5678，……

七、知识问答10：05---10：15

好马上进入我们的有奖知识问答环节，请知道答案的叔叔阿姨迅速举手示意我。(制造紧张气氛)

第一个问题：人体最基本的组成单位是什么?

第二个问题：人类几乎所有的疾病都与什么有关?

第三个问题：人体合成核酸的途径有几条，分别是什么?

第四个问题：成年人每天应该补充的外源性核酸是多少?

第五个问题：一珍核酸是我国首家通过了什么试验的保健品?

结束语 一 老顾客发言10：15—10：25

结束语二 老顾客发言10：20—10：30

10：25---10：30 产品展示

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